Türkiye’de emlak piyasasında yaşanan sorun büyüyerek devam ederken ev sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıkların önüne geçmek için yeni bir düzenleme hayata geçti.

Ev sahiplerinin büyük bölümü TL deki aşırı değer kaybı nedeniyle son günlerde yasal artış oranını yetersiz bulduğu için kiracılara baskı yapıyor ve ev sahipleri ile kiracılar bu anlaşmazlığın çözümünü mahkemelerde arıyordu. Bu durum kiracılar açısından da birçok olumsuzluğu beraberinde getiriyordu.

TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilen düzenlemeyle 1 Temmuz 2023 tarihine kadar kira yenileme dönemlerinde ev sahipleri kiracılarına en fazla yüzde 25 zam yapabileceği hükmü getirilerek sorun 1 yıllığına dondurulmuş oldu.

Konuya ilişkin tarafıma iletilen çok sayıda soru oldu. Tüm bu soruların cevabı aşağıda açıklanmıştır.

Mevcut Hükümlere Göre Konut Kirası Nasıl Artıyor? 

Kira artışları ile ilgili mevcut düzenlemede taşınmaz kira bedellerinin belirlenmesine dair Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesine göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre gerçekleşen artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma sağlanamazsa kira bedeli hâkim tarafından, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre artış oranını geçmemek koşuluyla kiralanan konutun durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirleniyor.

Ayrıca, sözleşmede kira bedeli yabancı para cinsinden kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamıyor.

Ancak, 1567 sayılı Kanun kapsamında yayımlanan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar uyarınca, taşınmaz kira bedelleri, istisnai haller dışında, döviz cinsinden yahut dövize endeksli olarak belirlenemiyor.

Yapılan Geçici Düzenleme

Konuyla ilgili yeni getirilen geçici düzenlemenin amacı, bir yandan konut kirasına ilişkin artışın yüzde 25 ile sınırlanması suretiyle son günlerde kiracıların yaşadığı mağduriyeti gidermek, diğer yandan enflasyona bu fasıldan gelen artışı azaltmak.

11.06.2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7409 sayılı “Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”un 4 üncü maddesi ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa (TBK) aşağıdaki geçici madde eklenmiştir:

“GEÇİCİ MADDE 1– Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

Bu hüküm çerçevesinde;

– Düzenleme 11.06.2022 – 01.07.2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerine uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar için geçerlidir. Yeni yapılan kira sözleşmeleri bu madde kapsamına dâhil değildir.Düzenleme, halihazırda oturan ve oturmaya devam eden özellikle de 1. ve 5. yılı arasında uzama dönemi gelmiş kiracılar için geçerli. Daha çok eski kiracıları koruyan bir düzenleme.

– Söz konusu madde yalnızca konut kiraları için uygulanacaktır. İşyeri kiraları bu düzenlemenin kapsamı dışındadır.

– Kira bedeli, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır. Diğer bir deyişle, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar (bu tarih dahil) yenilenen konut kira sözleşmelerinde en fazla %25 oranında artış yapılabilecektir. Bu oranı geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersiz olacaktır.

– Söz konusu düzenleme, TBK’nın 344’üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanacaktır. Bilindiği üzere, bu fıkra uyarınca, taraflarca kira bedeli konusunda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenmektedir.

– Kira tutarındaki artışın, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşinin altında kalması halinde değişim oranı (düşük oran) geçerli olacaktır.

Kira Tespit Davası Açılması Ve Evin Satılması Durumu?

Ev sahibi kira tespit davası için ihtarname çekmiş ise ve kiracı 5.yılı doldurmuşsa davayı açar, mahkemeye gider, mahkeme bilirkişi atar. Tüm kriterler bilirkişi tarafından tespit edilir.

Hakim, hakkaniyet oranında indirim de uygulayarak kirayı yeniden belirler.

Kiracı kira dönemi gelince yüzde 25 artış yapacak. Fakat kiracı 5. yılını doldurduysa ev sahibi bunun üzerinde bir artış da talep edebilir.

Ancak 5 yılını dolduran kiracılar için yukarıda ifade ettiğimiz gibi yargı kanun gerekçesini de dikkate alarak kiracı lehine karar verebilir ve %25 oranının uygulanması gerektiği sonucuna varabilir.                                             

Ev satıldığı takdirde kiracının eski kira sözleşmesi devam eder. Yeni malikin mevcut kiracıya iki hakkı var.

Ya 6 ay süre verir ya da eski kira sözleşmesinin bitim tarihinde 1 ay içerisinde dava açabilir. Yeni malikin dava açabilmesi için ihtiyacı olduğunu ispat etmesi gerekir.

Örnek

Konut Kirası: 4.000 TL(20 Haziran 2022 Artışın Yapılacağı Tarih)

5 Yılı Dolduran Kiracılar

Mevcut durumda 5 yılı dolduran kiracılara yönelik olarak mülk sahipleri tarafından 5 yıl dolduysa kira bedelinin yeniden düzenlenmesi için kira tespit davası açılabiliyor. Bu durumda mevcut piyasa şartlarına göre rayiç bedel üzerinden mahkeme yoluyla yeni kira tutarları belirleniyor.

Hukuk otoriteleri tarafından yapılan değerlendirmelerde bu düzenlemenin , 5 yılı dolmuş ve bundan dolayı kira bedeli güncellenecek kira sözleşmelerini  kapsamadığı düşünülmektedir. Kira artışı yapılması ile altıncı yılına giren kiracıların kiralarının güncellenmesi farklı bir durum olarak değerlendirilmesi gerekir görüşü hakimdir. Her ne kadar bu konuda yapılan değerlendirmeler bu yönde olsa da kanaatimizce yargıya intikal edecek bu konularda yargı kanun gerekçesini dikkate alarak kiracı lehine karar verebilir ve %25 oranının uygulanması gerektiği sonucuna varabilir..        

Konut Kiralarına İlişkin Yapılan Bu Geçici Düzenleme  AYM’ye Gidebilir

Bu enflasyonist ortamda yüzde 25’lik oranı kabul edilemez bulan mülk sahipleri adına konuşan hukukçular 20 yıllık kiranın evin değerinin hesabında dikkate alınması gerektiğini  bu uygulamalarla  bu oranın  30-40 bandına çıktığını  ve mülk sahiplerinin  yaptıkları yatırımlardan mağdur olmaları nedeniyle konuyu yargıya taşıyacaklarını  Sulh Hukuk mahkemesi sürecinden sonra  Anayasa Mahkemesi’ne taşıyacaklarını ifade etmekteler. Ancak düzenlemenin geçici olması ve burada dava süreçlerinin çok uzun ve Anayasa Mahkemesi’nin vereceği kararların geriye dönük işlemediği hususu dikkate alındığında sonuç alınmasının çok zor olduğunu söyleyebilirim.