İnşaat sektörü hareketli.
Peki Bursa’da hangi lokasyonlar öne çıkmakta?
Nitelikli proje seçimi nasıl yapılmalı? Fiyatlar nereye gidiyor?
Şimdiye kadar 10 bine yakın konuta imza atan Bakyapı’nın başındaki duayen isim Veysel Bakgör’le sektörü konuştuk.
İnşaat sektöründeki manzara nasıl?
Dolayısıyla hastasının neresinde ne ağrı var. Ne tür bir sıkıntısı var biliyor. Tespit ve teşhis yapabiliyor.
Genel desteklerin yanı sıra sektörümüzü doğrudan etkileyen teşvikler ve kampanyalarla piyasanın canlı kalması sağlandı.
En büyük etkiyi ise kredili konut satışlarındaki oranlar ve vadeler yaptı.
İnanılmaz vadeler gördü Türkiye. Ve hedeflenen bir milyonluk konut satışının üzerine çıkıldı.
Yani sorunlara ve belirsizliklere rağmen sektördeki genel gidişat pozitif”.
İnşaatçılar bu yıl hangi sorunlarla boğuşmak zorunda kaldı?
“Dış belirsizliklerin yansımalarını kurlar üzerinden maliyet cephesinde yaşadık.
Şu anda inşaat sektöründe maliyetler açısından biraz baskı altındayız.
Sektörde çok yoğun bir üretim faaliyeti var. Dolayısıyla hammadde veya dövizde oynama olduğu takdirde hemen bize yansıyor. Ama biz bunu müşterilere anında yansıtamıyoruz.
Bunun da sıkıntıları olabiliyor.
Kalifiye eleman sıkıntısı yanında, arsa maliyetleri ve kentsel dönüşümün yarattığı kargaşa da öne çıkmakta.
İnşaatçı dert babası
İnşaatçı demek dert babalığı gibi bir şey.
Yatırımcı olarak bütün riskler bizde. İş hukukundan tutun, iş sağlığı ve güvenliğine, finans yönünden tüketicinin yatırım yaptığı bağımsız bölümlerin sorumluluğuna bütün risklerin merkezinde biz varız.
İyi organize olmak lazım.
Örneğin dünya piyasaları ile entegre olmamız nedeniyle demir fiyatları bize çok ekstra bir maliyet doğurdu artık.
Bunu taşımakta gerçekten zorlanan firmalar da var.”
Peki personel kalitesi sektöre nasıl yansıyor?
“Süreç yönetiminde geniş yelpazede nitelikli elemana ihtiyaç var.
Bir ürünün satın almasını, uygulamasını ve maliyetlemesini yaptığınız esnada eğer nitelikli bir elemana bu uygulamayı yaptıramıyorsanız…
Veya nitelikliyim diyen eleman açısından hüsrana uğruyorsanız ikinci bir maliyet dediğimiz sürprizler çıkabiliyor.
Yani nitelikli elemana ihtiyacımız had safhada.”
Kentsel dönüşümdeki sıkıntılar neler?
“Kentsel dönüşümle ilgili olarak fırsatçılığa dayalı bir karmaşa var.
Mali yapısı güçlü, nitelikli elemanı olan, marka değeri olan firmaların yaptığı kentsel dönüşüm çalışmalarını bir tarafa bırakıyorum.
Ama sektörle alakası olmayan firmalar ve insanlar bu işe girmeye başladı!
Kendi oturduğu sitesinde hatıra binaen ve proje girişiminde bulunan yatırımcılar var.
Sektörle alakası yok. Analizi yok. Pazarlama ile ilgili hiçbir altyapısı yok.
Sadece yer kıymetli diyerek heyecana kapılıp para kazanırım diye hesap yapmadan sektöre girenler var. Bunun bir karmaşası var!
Neticede inşaat sektörünün tamamı töhmet altında kalıyor.
Çok farklı haksız rekabet koşulları oluşmakta.
Bu da yer sahiplerinin kafasını karıştırıyor.”
Peki sizin yaklaşımınız nasıl?
“Mevcut olan boş imarlı planlı bir arazide üretim yapmak şirketim açısından daha istikrarlı gözüküyor.
Çünkü biz sorumluluğu üzerimize alıyoruz. Bunun bilincindeyiz.
Tüketicinin en elzem önceliği barınma. Barınma ile ilgili kimilerinin hani eskinin tabiriyle “tek atımlık kurşunu var”.
Yani belki 10 – 15 yıllık çalışma performansıyla bir konut sahibi olacak.
O sorumluluk bilinciyle hareket ettiğinizde çok dikkatli olmanız gerekiyor.
Bu da haliyle güven gerektiriyor.
Siz bir güven elde etmişseniz çok fazla risklere girmenize gerek yok.
Çünkü zaten alıcınız hazır. Size güvenen, markanıza inanan bir kesim var.
Kentsel dönüşüm işinde köşe taşlarının olması gerektiğine inanıyorum.
Bakanlığın kontrolünde akredite bir sistem olmalı iş yüklenicileri için.”
Bakgör’ün vatandaşa da bir dönüşüm uyarısı var.
“Kentsel dönüşümde vatandaşlar lütfen çok ketum davranmasınlar.
Çünkü zamanı satın alamıyorsunuz. Zaman çok kıymetlidir.
Talepleri birkaç firmadan getirerek fiyat yükseltme inadı tedarikçilerin batmasına neden olabilecek bir durum.
Denklemi tutmayan talepleri lütfen istemesinler. Makul ve uzlaşmacı olunursa iki taraf da kazanır.”
Peki talep tarafında durum nasıl?
“İnşaat sektörü çok hızlı. Projeler çok büyük.
Bursa’da ciddi konut üretimi var. Arz fazlası olan bir miktar konut var.
Bunları dengeye oturmak için dış satışlara da önem vermemiz gerekiyor.
Portföyümüze katabilecek en değerli şey Ortadoğu’dan gelen yabancı yatırımcı.
Ancak ciddi karışıklıklar tüm Ortadoğu’yu sarmış durumda.
Eğer dışarıya satışlarımızda ivme kazandırabilirsek çok ciddi anlamda güzel işler çıkacak ortaya. Ben de kendi şirketim adına yabancı satışlarını çok önemsiyorum.
Neticede döviz girdisi sağlıyoruz. İnşaat yerli tedariğin olduğu ender sektörlerden biri.
Çok fazla dışarıya bağımlı değiliz. Kendi değerlerimizi üretiyoruz ve pazarlıyoruz.
Dış ticaret fazlası verdiğimiz sektörlerden biri inşaat.”
Konut alımında vatandaş bilinçli mi hareket ediyor?
“Konutun kaliteli nitelikte olması ile ilgili bir bilinç oluştu.
Özellikle Bursa’da bu böyle. Sözleşmesinden sosyal donatısına, güvenliğinden yönetim sistemine kadar vatandaş bütün hassasiyetleri artık biliyor.
Ancak bir de fiyat analizi yapayım deyince burada karışıklık devreye giriyor.
Çünkü sadece konut alıyorum mantığıyla hareket etmeniz aleyhinize.
Alakası olmayan gibi gözüken birçok unsur ek maliyet anlamında devreye giriyor.
Ama sosyal donatıları, güvenliği, otoparkları, spor alanları öne çıkan nitelikli projelerin tadını aldılar mı bunun bir bedeli yok.”
Bursa’daki fiyat hareketleri nasıl?
“Türkiye genelinde konut fiyatının en çok arttığı kent Bursa.
Fiyatlar maliyet geçişkenlikleri nedeniyle stoklar eridikçe artacaktır.
Ama İstanbul gibi köpük fiyat Bursa’da yok.
Yerin kıymetinden kaynaklı fiyat farklılıkları var diyebiliriz!
Şu anda 400 bin lira bandının üzerinde konut satmak zor.
Yani 400-500 bin bandındaki fiyatlar için bir arz fazlası var.
Arsa katılım paylarının avantajını da tüketiciye yansıtarak 300 bin lira bandının altında bir sunum yaptığınız taktirde 3+1’de.
Bir de özellikle 200 bin bandının biraz üstünde 2+1 daire sunduğunuz takdirde…
Özellikle sosyal tesisleri, güvenliği, içinde ibadet yapılabilecek yerleri, çocuk oyun alanları, spor alanları olduğu takdirde bu projeler yoğun ilgi görüyor.
Biz bunu şu anda Prestij markamızla yaşıyoruz hamdolsun”.
Bakyapı olarak tüketiciye sunduğunuz yatırım fırsatlarını ve stratejinizi anlatır mısınız?
“Biz farklı bir iddia ile gidiyoruz Bursa’da. Allah da yardım ediyor bize.
Niyetimiz ve tecrübemizle beraber, sermayemizle beraber marka değerimizi kullanarak bir harmoni yaratabiliyoruz.
Özellikle kat karşılığı iş yapmıyoruz. Kendimiz arazi yatırımını yapıyoruz.
En azından orada müşteri lehine olan bir durum varsa arsa katılım paylarından dolayı müşteriyle bunu paylaşıyoruz.
Maliyetleme de iyi çalışılırsa daha iyi satın almalarla iyi bir maliyet analizi çıkıyor. Bunu da müşteriyle paylaşıyorsunuz.
Bir de garantörlüğü eklediğinizde finans veya bankaların bu konu ile ilgili sizin garantörlüğünüzde kredi olanaklarını sağlaması müşteriye.
Ve fiyatlarla oranların da uygun olması ile ilgili bir çalışma yapıp sunduğunuzda… İster istemez denklemin yerli yerine oturduğu bir yatırım fırsatı çıkıyor.
Diyoruz ki: İhtiyacı olmayana, niyeti olmayana, parası olmayana ev satmamız gerekiyor.
Yani bunları bir arada sunmak için de gerçekten dersimizi iyi çalışmamız lazım.
Hem projenin özellikleri müşterinizin beklentisine hitap etmeli, hem de kredilendirme koşullarında olanaklarını sizin oluşturmanız gerekli.
Esnafların dediği gibi gel gel olması lazım. Fiyat ve oranların cazip olması lazım.
Bugüne kadar hayal kırıklığına uğramayan bir kesim var. Bizim kendi müşteri portföyümüzdekiler hep kazanmış. Kimseye zarar vermemişiz.”
Cazip seçenekler ve çarpan etkisi
Bakyapı’nın finans fırsatlarıyla projelerinin vatandaşa ve ülkeye yansıması nasıl?
“Yatırımcı sıfatıyla bizler müşteriye farklı cazip vadeleri ve oranları sunabiliyoruz.
Biz tüketiciye bir olanağı sunduğumuzda tüketicinin ona cesaretli bir şekilde kanalize olması söz konusu.
Dürtme refleksini sağladığınız dakikada bir bakıyorsunuz doğru bir iş yapılmış.
Ve ülke ekonomisine katkısı çok büyük bu süreçlerin.
Örneğin 400 milyon TL’lik projemiz var tek bir parselde.
Bursa ve ülkemizde ciddi bir proje bu.
Ama baktığınız vakit bizim tedarikçilerinden birinin de söylediği gibi bunun çarpanı esasında 10 seviyesinde. Yani bu projede aslında 4 milyarlık bir enerji oluşturuyoruz.
Çünkü hep alt katmanlara indiğiniz vakit herkes birbirine silsile olarak bir iş veriyor.
Ve uygun marjlarla konut sunmamız lazım. Bu bir ülke davası.
Biz yılda bin 500 – 2 bin konut üretiyoruz.
Şu anda ise bizim şantiyelerimizde 3 binin üzerinde üretimimiz var.
Neticede uygun koşullu yüksek üretim ve satış vatandaşa da, ülkemize de kazanç sağlıyor.
Demirtaş bölgesine inanıyoruz
Bursa’da sizce hangi lokasyonlar öne çıkıyor?
“Bölgeyle ilgili takıntım yok.
Firma olarak Bursa’ya büyük bir hizmet yaptığımıza inanıyoruz. Müşterilerimizin güvenine layık olmaya çalışmak niyetiyle farklı lokasyonlarda da projeler yaptık.
Anladık ki; eğer ulaşım olanakları uygunsa nitelikli bir konutu sergilediğinizde 15-20 dakika trafik keşmekeşine dahi insanlar razılar.
Mesela şu anda Kayapa dediğimiz bölge var. O bölgede büyük parsellerde nitelikli iyi konutlar yapıldığı takdirde orada da talep olacaktır.
Biz Demirtaş bölgesinde bir proje ile başlamıştık, ikincisini yaptık.
Şu anda da üçüncüyü de aldık. Çünkü o bölgeye inanıyoruz.
Ve şimdi orada ciddi anlamda prim oluştu. Lokasyonu çok avantajlı, çok rahat ulaşılabiliyor.
Nitelik olarak da özelliklere müşteri inanamıyor. Diyor ki: bu özelliklerde bu donanımla ben bu evi alırım. Çünkü fiyatı uygun.
Bu arada Yıldırım da ciddi bir ivme kazandı.
Doğru proje yapıldığı takdirde gelişme olacaktır”.