Konut piyasası uzun süredir yaşamadığı bir hareketliliğe sahne oldu 2018’de.
Hareketliliğin nedeni ise ne yazık ki konut satışları değildi!
Maliyet artışları konut sektörünün başlıca gündemini oluşturdu geçen yıl.
Fiyat artışlarınınsa maliyetlere yetişmekten hayli uzak kaldığını söylüyor veriler.
Yani vatandaşın derdi başka inşaatçının derdi başka!
İnşaat firmaları yükselen maliyetleri fiyatlara yansıtamadığı için karından vazgeçmekle kalmayıp düşen satışların baskısıyla boğuşmak zorunda.
Vatandaşsa yüksek enflasyon nedeniyle eriyen alım gücünü daha da zayıflatan yüksek kredi maliyetleriyle boğuşuyor.
Çünkü 2018’de faiz seviyeleri son 15 yılın zirvesine çıkmıştı.
Ve 2019’la beraber bir gevşeme trendi görülse de faiz cephesi hala ciddi bir yük oluşturmakta!
Geçen yıldan miras kalan maliyet, fiyat ve finans tablolarının nasıl bir manzara çizdiğine bakalım.
İnşaat maliyet kavramı projeden projeye, malzemeden malzemeye, firmadan firmaya büyük değişkenlik göstermekte.
Ama genel bir fikir veren ve ülke çapındaki ortalama değişimi gösteren inşaat maliyet endeksi ciddi bir gösterge sayılabilir!
Endeks 2017’ye göre yüzde 25,65 artış gösterdi.
Yani inşaat maliyet artışı ortalama bu seviyede gerçekleşmiş geçen yıl.
Peki fiyatlar nasıl değişmiş?
Konut fiyat endeksi, yıllık bazda yüzde 9,69 artış göstermiş geçen yıl.
Yeni konutlar fiyat endeksi ise yüzde 10,08 arttı.
Yani ortalama fiyat artışı, maliyet artışının 15,57 puan altında kalmış görünüyor.
İnşaatçıların yeni projelerdeki sıkıntısını yansıtan bu rakam vatandaşınsa avantajını ortaya koymakta!
Ama vatandaşın fiyat avantajını yok eder bir faktör daha var.
Eğer birikmiş hazır paranız yok ve kredi kullanmak zorundaysanız bu kez yüksek faizlere toslamak durumundasınız.
Çünkü…
Aylık konut kredisi faizlerinin geçen yıl yüzde 1’den yüzde 2,50’ye kadar yükselişine şahit olduk.
2018’in son günlerindeyse yüzde 2 civarına doğru bir geri çekilme yaşandı.
Sonuçta kredi talebinin düşmesi olarak karşımıza çıktı!
Bankalarca kullandırılan konut kredisi toplamı yüzde 1,8 azalmayla 188,1 milyar liraya geriledi.
Bu manzaranın etkilediği konut talebindeki düşüşle 2018’de ipotekli konut satışı yüzde 41,5 azaldı.
Faizler ne durumda?
2019’a bu atmosferde başlayan konut piyasasında ocak ayı satışları yine bekleneni veremedi.
Çünkü faizler kamu bankalarının kullandırdığı sınırlı krediler haricinde hala ciddi bir yük oluşturmaya devam ediyor.
Aslında özel bankaların konut kredisi faiz oranları yüzde 1,61’e kadar geriledi.
Ama bu seviyeler azınlıkta. Hala yüzde 2,50 ile kredi verenler de var!
Ağırlıklı faiz bandı ise yüzde 1,70 – 2,00 aralığı ile karşımıza çıkıyor.
Yani ortalama faizle hesapladığımızda 100 bin liralık bir kredi kullanmak istiyorsanız 10 yıllık vadede ayda 2 bin lira civarı bir taksit ödemeniz gerekiyor.
Dolayısıyla vatandaşın konuttan bir süre daha uzak durması kaçınılmaz bir sonuç olarak karşımıza çıkıyor.
Muhtemelen daha tatminkar faiz oranlarıysa yılın ikinci yarısında görülmeye başlanacak.
Ancak piyasanın kalıcı biçimde canlanabilmesi için aylık faizin yüzde 1 civarına gelmesi şart!
Özel bankalarda bu oran görmek içinse yılsonuna kadar beklemek gerekebilir.